Aktuality

České rodinné domy chátrají: jak je opravit a zateplit?

26. 3. 2025

České vesnice čelí zhoršující se hrozbě „bytové a energetické chudoby“. Pouze 27 % starších rodinných domů prošlo kompletním zateplením a s tím související rekonstrukcí, zatímco u panelových domů toto číslo dosahuje až 76 %.

Ve více než polovině krajů nebyla zateplena ani renovována ani čtvrtina rodinných domů. Bez renovací hrozí masová výstavba uniformních katalogových domů – bungalovů – na okrajích obcí a devastace původní zástavby. Vyplývá to z průzkumu STEM, který analyzovala aliance Zateplujeme Česko.


„Většina vlastníků si může dovolit maximálně výměnu otopného systému či oken, na komplexní opravy jim však prostředky chybí. Kvůli tomu jsou nuceni provádět jen drobné opravy, aby zabránili rychlému chátrání nemovitostí,“ shrnuje průzkum architektka Marcela Kubů, ředitelka Asociace výrobců minerální izolace, která je členem aliance Zateplujeme Česko.

Bytová a energetická chudoba ohrožuje především obyvatele rodinných domů na venkově, obzvláště v lokalitách vzdálených od větších měst. V menších obcích s počtem obyvatel do 2 tisíc je zatepleno pouze 25 % rodinných domů, což velmi kontrastuje s renovacemi bytových domů, kde více než polovina (63 %) již prošla renovací a zateplením.



V přepočtu na domácnost je renovace rodinných domů podstatně nákladnější a složitější než renovace bytových domů. Vyžaduje investici v řádu milionů korun. U bytových domů se díky většímu rozsahu zakázky dosahuje značných úspor, k čemuž přispívá také kompaktní obálka budovy bez složitých detailů. Samotná rekonstrukce je navíc jednodušší, protože ji řídí výbor SVJ nebo družstvo, což obyvatelům výrazně usnadňuje realizaci včetně financování.

„Zatímco majitel rodinného domu je na vše sám bez ohledu na vzdělání a finanční gramotnost, v bytových domech se obvykle najde několik schopných jedinců, kteří to za ostatní zařídí. V přepočtu na bytovou jednotku navíc celá investice vyjde podstatně levněji,“ vysvětluje Pavel Svoboda, předseda Cechu pro zateplování budov.

Skoro polovina rodinných domů neprošla nutnou rekonstrukcí

Je proto znepokojivé, že kolem poloviny rodinných domů stále nemá provedené zateplení stěn (45 %) nebo střechy (48 %). Majitelé při opravách nejčastěji pouze vymění okna (83 %), renovují interiér (81 %)nebo řeší akutní potřeby, jako je napojení na kanalizaci (72 %), rozvody vody v plastu (66 %) či nové elektrické vedení v mědi (58 %).





„Rodinné domy často neprochází potřebnou rekonstrukcí, jejíž součástí je i zateplení stavby. Až na výměnu oken se jedná o drobná zlepšení, která nezabrání dalšímu chátrání domu. Do větších investic, jako je komplexnější zateplení stěn nebo střechy, se zatím pustila ani ne polovina majitelů,“ shrnuje Martin Phillip, analytik STEM, který průzkum realizoval.

K tomu navíc dochází k postupným opatřením – výměna oken, zateplení střechy a stěn probíhají často s několikaletým odstupem, což snižuje celkovou efektivitu těchto úprav.

Pokud se nenajde řešení renovací na vesnici, hrozí její „bungalizace“

Domy postupně chátrají a ztrácejí na hodnotě. Potenciální kupci si proto místo rekonstrukce takového domu raději pořídí nový pozemek na periferii obce a postaví nenáročný katalogový dům nejčastěji v podobě bungalovu. Opakuje se tak neblahý trend z dob socialismu, kdy kvůli nedostatku kvalitních projektů a materiálů vznikaly levné rodinné domy typu „šumperák“.

„Je zapotřebí, aby se dochovaly historické souvislosti a tradiční rozvoj území na venkově. Bohužel současná výstavba rodinných domů ve větší míře ignoruje tradici, takzvané katalogové domy nepřispívají charakteru našich obcí. A přitom můžeme navrhnout rekonstrukci v duchu soudobého moderního trendu, respektující historický ráz obce včetně veřejného prostranství a krajinných souvislostí. Je to jen na zvolení vhodného architekta a komunikaci mezi investorem a veřejnou správou,“ říká uznávaný architekt Kamil Mrva ze studia Kamil Mrva Architects.

Vzhledem k pomalému tempu rekonstrukcí rodinných domů tak může trend „bungalizace“ dosáhnout masivních rozměrů. Většina rodinných domů v ČR je totiž stará více než 40 let, protože nejvíce jich bylo postaveno před rokem 1980.

„Náklady na rekonstrukci dlouhodobě neudržovaných domů se šplhají do milionů korun, neboť je nutné vyměnit téměř vše kromě nosných stěn. Investor tak může vyhodnotit, že postavit novostavbu ho vyjde levněji, a zvolí nejlevnější variantu v podobě katalogového domu. Charakter obce se tak změní nejen v jejím okolí, ale i v původním jádru,“ varuje architektka Marcela Kubů.

Rozšiřování nové výstavby za hranice původní obce navíc významně zvyšuje náklady na budování a údržbu obecní infrastruktury, jako jsou veřejné komunikace a napojení na inženýrské sítě – vodovod, elektřinu, kanalizaci a další. „Tyto peníze pak chybí pro rozvoj veřejného prostoru obce,“ dodává Marcela Kubů.

Neblahý trend mohou zastavit chytrá motivační řešení a technická pomoc

Zabránit „bungalizaci“ české vesnice a podpořit obnovu původní zástavby může cílená podpora komplexních renovací, která motivuje občany k náročnějším a účinnějším rekonstrukcím jejich domovů. Kromě dotací by významně pomohly také zvýhodněné úvěry se splatností 30 let a garantovanou úrokovou sazbou po celou dobu, koncipované podobně jako půjčky pro mladé. Tyto úvěry by měly být dostupné i pro nízkopříjmové majitele a osoby ve vyšším věku, což by zásadně usnadnilo financování rekonstrukcí.


„Jejich účinnost by mohla posílit bonifikace založená na finanční situaci rodiny. V programu Nová zelená úsporám může být motivační vyšší dotace v závislosti na počtu provedených opatření v kombinaci s možností čerpat zvýhodněnou půjčku, pokud by dotace nestačila,“ vysvětluje princip Pavel Zemene, předseda Sdružení EPS ČR.

Za jedno opatření by majitel dostal základní dotaci, za dvě vyšší dotaci a za kompletní renovaci extra bonus. Na část investice financovanou z vlastních zdrojů by navíc mohl získat zvýhodněný státní úvěr. Takový přístup umožní provést komplexní opravy i méně majetným domácnostem.

Rovněž dostupnější technická a administrativní podpora v přímo v obcích by mohla výrazně pomoci zájemcům o rekonstrukci. Odborníci – renovační poradci – by nabízeli konzultace zájemcům v místě bydliště, například prostřednictvím Energetického poradenství EKIS. K dispozici by byli několik hodin měsíčně.

„Lidé potřebují nejen plán renovace a přístup k financování a dotacím, ale také spojení se spolehlivými firmami pro kvalitní provedení prací,“ uzavírá Pavel Svoboda, předseda Cechu pro zateplování budov. Tento přístup efektivně motivuje vlastníky domů k rekonstrukcím, které zachovají hodnotu nemovitostí i tradiční ráz českých vesnic.



Zdroj článku: AVMI