Skryté vady izolací: co při koupi nemovitosti ověřit

14. 10. 2025

Koupili byste si dům nebo byt, ve kterém je v zimě chladno, v létě nesnesitelné horko, objevují se plísně a zdi vlhnou? Dobrovolně určitě ne. Přesto se při výběru nového bydlení málokdo zaměřuje na konstrukce, které s tepelnou pohodou a vlhkostí úzce souvisejí – tedy na zvolené izolanty a kvalitu zateplení domu. Zjistěte, jak při nákupu nebo přejímce nemovitosti odhalit skryté vady izolací.

Kvalitu provedených izolací ověřte ideálně za pomoci odborníka ještě před nákupem nemovitosti či minimálně při jejím převzetí. Termokamera pomůže odhalit skryté tepelné mosty.

Kupující se obvykle soustředí na podružné technické detaily, jako je stav omítek, poškrábané podlahy, vrzající dveře, chybějící zásuvky a podobné drobné závady. Jak je dům zateplený, jakým izolantem a jak dobře tlumí hluk, si přitom kupující často vůbec neověří – i když právě tyto faktory rozhodují o komfortu a nákladech na bydlení. Zatímco poškrábanou podlahu opravíte za pár stovek, sanace vlhnoucích stěn nebo dodatečné zateplení stavby mohou stát statisíce či dokonce miliony korun.

Chyby v izolaci nejsou vidět, ale odborník je odhalí

Skryté vady v zateplení budovy jsou při běžné obhlídce nemovitosti obtížně odhalitelné. Jsou zakryté za fasádou, za podhledy nebo zabudované v konstrukcích stěn a stropů. Po nastěhování se ale rychle projeví zvýšenými náklady na vytápění, kondenzací vlhkosti v chladnějších rozích, nad překlady oken, průnikem hluku zvenčí nebo přehříváním obytného prostoru v létě.

Takové problémy je možné identifikovat při prohlídce nebo přejímce nemovitosti – pokud přizvete technického odborníka, například inspektora nemovitostí. Ten má nástroje i zkušenosti na to, aby posoudil stav zateplení, detaily kolem oken nebo akustické vlastnosti stěn.

Typickým projevem nekvalitně provedených izolací či nedostatečného zateplení domu je tvorba plísní v domácnosti. V dobře zatepleném domě se plísně netvoří.

To vše jsou projevy nedostatečně nebo špatně provedené izolace. Odstraňování vad po nákupu nemovitosti je složité a drahé, zpětné opravy jsou náročné jak technicky, tak z hlediska právního. Proto je lepší trvat na nápravě ještě před koupí nebo převzetím nemovitosti – v opačném případě je rozumnější obchod neuzavřít, nebo převzetí dočasně odmítnout. Zvlášť v případě bytových domů může být oprava obtížná, protože stavební úpravy musí schválit i spoluvlastníci.

„Kvalita zateplení a akustické ochrany rozhoduje o tom, zda se v bytě netvoří plísně, zda se v létě nepřehřívá, nebo zda vás nebude obtěžovat hluk od sousedů či z ulice. Proto doporučujeme kvalitu provedených izolací ověřit za pomoci odborníka ideálně ještě před nákupem nemovitosti či minimálně při jejím převzetí,“ doporučuje architektka Marcela Kubů, ředitelka Asociace výrobců minerální izolace (AVMI).

Co se vyplatí vždy ověřit:

Zateplení obvodových stěn: U současných staveb se za standard považuje izolace o tloušťce alespoň 18 cm. Kvalitní minerální izolace má výborné tepelněizolační vlastnosti, tlumí hluk a navíc je nehořlavá.
Okna a jejich provedení: Trojskla jsou dnes již běžná. Důležitá je však jejich správná montáž – špatně osazená nebo nedostatečně zaizolovaná okna vedou ke vzniku tepelných mostů, úniku tepla, kondenzaci par a vzniku plísní.
Akustická ochrana mezi byty: Stěny a stropy mezi byty by měly být navrženy tak, aby dobře tlumily průnik hluku od sousedů. Vhodné je použití minerální vlny ve formě akustických předstěn nebo podhledů, které výrazně zabraňují průniku hluku.

Zkontrolujte průnik hluku od sousedů a zvenčí

Akustický komfort bývá často opomíjeným parametrem kvality bydlení. Přitom právě hluk od sousedů, průnik zvuků z chodby nebo silnice zásadně ovlivňují každodenní pohodu. Pokud nebyly použity materiály zamezující průniku hluku, například minerální vata, snížení hlučnosti je bez náročných stavebních úprav neřešitelné.

Minerální vata jako izolant má řadu výhod – nejen že výborně tepelně izoluje, ale je také nehořlavá a zabraňuje průniku hluku zvenčí. Je proto výhodné, pokud je minerální vata využita pro zateplení fasády, střechy, stropů a příček mezi byty.

Pokud jde o zvukovou izolaci, výhodou je použití minerální vaty na domech v okolí rušných ulic – při tloušťce 18 cm významně tlumí průnik hluku zvenčí. Stejně tak izolační trojskla v oknech zajišťují výbornou tepelnou i zvukovou izolaci.

Chtějte vždy průkaz PENB a ten následně ověřte

Při nákupu nemovitosti vždy vyžadujte Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Jde o povinnou dokumentaci, která informuje o energetické třídě, způsobu vytápění a konstrukčních parametrech stavby. Dejte si ale pozor – PENB nemusí vždy odrážet skutečné provedení, zejména pokud se od projektu odchýlil dodavatel nebo pokud nebyla provedena kontrola při výstavbě.

Na energetickém štítku může být uvedena jiná tloušťka izolace než je skutečnost. Okna mohou být osazena trojskly, ale pokud jsou špatně zabudované, dochází k výrazným tepelným únikům a vniku plísní. Ověřte proto, zda hodnoty uvedené v PENB odpovídají skutečnosti.

Může se totiž stát, že PENB byl zpracován pouze na základě projektové dokumentace, nikoli dle skutečného provedení stavby. Pokud během výstavby dojde ke změnám – například z důvodu úspor na materiálu – PENB může zůstat v původní podobě. Může například dojít k nahrazení kvalitnější minerální vaty levnějším izolantem s horšími akustickými i tepelnými parametry, nebo izolantem o menší tloušťce. Na vině může být také nedostatečný stavební dozor, který neprověří detaily napojení izolací, těsnost ukotvení oken či dveří nebo skladbu tepelněizolačních konstrukcí.

Pozvěte si na kontrolu odborníka

Běžný kupující nemá šanci posoudit, zda je dům správně zateplen nebo jestli napojení oken na zdivo odpovídá technickým standardům. Proto doporučujeme přizvat technického inspektora, který se zaměří právě na tyto méně viditelné části konstrukce nemovitosti.

„Zkušený technický inspektor může například pomocí termokamery odhalit v zimních měsících tepelné mosty, zkontroluje kvalitu a tloušťky izolantů, odhalí možné chyby v provedení zateplovacích systémů,“ doporučuje Marcela Kubů.

Kromě vizuální kontroly může odborník také pomoci s posouzením údajů v PENB a srovnat je se skutečností.

Co může technický inspektor zkontrolovat?

- Ověří tloušťky vnějších izolantů a kvalitu provedení – i když je izolant skrytý pod omítkou, lze ověřit tloušťku a stav provedení fasády, kde mohou být vidět vady například kotvení, praskliny, nedostatečné krytí omítkou atp.
- Odhalí nedostatečné napojení izolace kolem oken – typicky vede ke kondenzaci a vzniku plísní.
- Prověří provedení akustické izolace mezi byty – pokud jsou v dokumentaci uvedené.

I když se při přejímce doporučuje přizvat odborníka, některé nedostatky může odhalit i laik – a mnohdy právě první dojmy při návštěvě nemovitosti mohou napovědět, že je něco v nepořádku.

Oblast	Co ověřit
PENB	Je k dispozici? Odpovídá realitě? Jaké jsou využity materiály?
Obvodové stěny	Tloušťka alespoň 18 cm? Minerální izolace?
Okna	Trojskla? Správné usazení? Netáhne u nich?
Detaily provedení	Praskliny, kotvení, napojení oken a omítek?
Kondenzace a vlhkost	Rosí se skla? Plísně v rozích?
Akustika	Proniká hluk od sousedů nebo zvenčí? Jaké materiály byly použity?
Nástroje a metody ověření	Termokamera, hygrometr, revize dokumentace odborníkem

Dobře provedené izolace = dlouhodobá spokojenost

Kvalitní zateplení a akustická ochrana nemovitosti jsou předpokladem pro zdravé a komfortní bydlení. Asociace výrobců minerální izolace proto doporučuje, aby kupující věnovali maximální pozornost právě těm částem stavby, které sice nejsou vidět, ale mají zásadní vliv na každodenní život.

Skryté vady v izolaci se často projeví už krátce po nastěhování – zhoršují pohodu v bytě a mohou vést k nečekaným výdajům za opravy nebo vyšší provozní náklady. Kdo se při koupi dobře informuje a skutečný stav nemovitosti zkontroluje, má šanci těmto problémům předejít.

Shrňme si tedy na závěr, na co při výběru nebo přejímce nemovitosti nezapomenout:

✔ Nepodceňujte neviditelné části stavby – teplené izolace jsou klíčové

✔ Vždy si vyžádejte PENB a ověřte zda odpovídá skutečnosti

✔ Přizvěte si odborníka – šetří čas, náklady a starosti

✔ Sledujte provedení technických detailů – vady mohou signalizovat širší problém
✔ Ptejte se na konkrétní použité materiály – minerální izolace je kvalitní a má ověřené vlastnosti

Krátké zprávy