Zbořit, nebo zachránit? Jak nejlépe zhodnotit starší dům

Dům po rodičích, vilka z 50. let nebo velký rodinný dům z devadesátek – každá nemovitost má svou minulost, ale co její budoucnost? Realitní expert Tomáš Jelínek, ředitel realitní sítě Century 21, v rozhovoru bez příkras vysvětluje, kdy má smysl starý dům rekonstruovat a kdy se naopak vyplatí zbourat a začít znovu a lépe. 

 

Jaká je dnes situace na trhu se staršími rodinnými domy? Vidíte zájem, nebo prodej stojí? 

Dnes vidíme, že trh se staršími velkými domy je výrazně zpomalený. A není to ani tak kvůli poptávce, ale kvůli nerealistickým očekáváním majitelů. Domy z 90. let nebo přelomu tisíciletí se nabízejí často nad 20 milionů, ale reálně se za tyto částky neprodávají. Jsou to takzvané ležáky, které čekají na to, až si prodávající přiznají, že hodnota toho domu je dnes jinde. 

Čím to je? Proč ten nesoulad mezi poptávkou a nabídkou? 

Majitelé těch domů ale takto nepřemýšlí, často sami stavěli, vkládali do nich peníze, úsilí, emoce. Ale emoční hodnota není tržní hodnota. Chtějí za svojí nemovitost přemrštěnou částku i v řádech milionů korun. 

 

Vidí, že soused prodal dům za 10 milionů, vydělí to metry, a řekne si, že když má větší dům, měl by dostat víc.  Ale on přitom prodává barabiznu, jejíž rekonstrukce bude stát např.pět milionů, které ale nechce z prodejní ceny slevit. Prodávající často zamrzli v čase a vůbec nemají představu o současných stavebních standardech, cenách stavebních materiálů a prací. Samozřejmě se pak na ceně nedohodnou. Proto je na trhu tolik dražších domů.

 

Změnily se tedy i preference kupujících? 

 

Rozhodně. Dřív se řešilo, jak je dům velký a kolik má místností. Lidé si ale dnes uvědomují, že žít v domě o 250 metrech čtverečních znamená provozní past – nejen finančně, ale i z hlediska údržby a provozu, tedy hlavně vytápění. A také fyzicky, když zestárnou, tak co budou dělat dva lidé v tak velkém domě? Kupující dnes chtějí snadno udržitelný dům, který má smysl provozovat a držet i za 10 nebo 20 let. 

 

Dnes nakupující chtějí vědět: 

 

• - jaké má dům provozní náklady,

• - jaká je jeho energetická třída,

• - jestli se dají snadno upravit dispozice,

• - a jestli je celý provoz efektivní.

  

 

Pokud se jim libí lokalita ale zjistí, že dům by bylo nákladné rekonstruovat či přestavět, tak znám případy, kdy jej raději zbourají anebo si budou hledat novostavbu či pozemek na zelené louce pokud tam jsou k dispozici. 

 

Uvědomují si lidé při stavbě domu fakt, že jednou zestárnou a jejich potřeby se změní?  

 

Většinou ne, a je to chyba. Lidé si staví velké domy ve 30–40 letech, ale nemyslí na to, že v důchodu už pro ně budou náročné na provoz i údržbu. Dům by měl být připravený na různé životní fáze – ideálně efektivní, bezbariérový a snadno upravitelný. 

Chytrým řešením může být už při stavbě nebo rekonstrukci počítat s možností rozdělit dům na dvě jednotky – pro děti, pronájem, nebo pro snadnější prodej. Ale ne vždy je to technicky nebo právně možné, záleží na lokalitě a sítích. A tím se opět dostáváme k otázce dispozic – zejména na vesnicích jsou domy často navržené pro život na zemědělské usedlosti, což znamená nepraktické členění a provozní uspořádání, se kterým se dnes jen obtížně pracuje.

 

Kdy dům rekonstruovat a kdy jej raději zbourat 

Jak se rozhodnout, jestli dům rekonstruovat anebo raději zbourat a postavit nový?  

Tohle je zásadní otázka a univerzální odpověď na ni neexistuje. Je potřeba se podívat na několik klíčových kritérií:  

• - v jakém je dům technickém stavu,

• - jaké má dispozice,

• - jestli má nosné konstrukce v pořádku,

• - a zda má nějakou architektonickou nebo osobní hodnotu, kterou chceme zachovat.

   

Například prvorepubliková vilka může být poctivě postavená a z hlediska rekonstrukce dává smysl – zachráníte hodnotné zdivo, dispozičně to upravíte, přidáte úsporné technologie a máte krásné bydlení s duší.

  

Ale pokud se bavíme o domku z 80. nebo 90. let, který je postavený „kdo ví z čeho“, často bez dokumentace, bez standardu, se špatným řešením střechy, rozvodů, tepelných mostů, tak tam je rekonstrukce ekonomický nesmysl. 

Není ale přece jen lepší využít alespoň něco a trochu tak ušetřit? 

Takhle to ale v realitách nefunguje, pokud chcete zachovat hodnotu domu. 

 

Vyměnit rozvody, okna, topení, střechu, izolace, případně změnit i vnitřní dispozici. Jenže tohle všechno stojí 1,5 až 2 miliony i při rekonstrukcí svépomoci – a často vás to dovede na cenovou hladinu, za kterou už si dnes postavíte nový dům. 

 

Navíc – rekonstrukcí nevyřešíte budoucnost, tedy stav nemovitosti za dalších 20 let, kdy je třeba budete chtít prodat. Pokud rekonstrukci neuděláte opravdu z gruntu a v nejvyšších standardech, řadu problémů jen oddálíte. Když ale bude rekonstruovaná stavba splňovat dnešní nejvyšší energetické požadavky, tak bude prodejná i za 20 let.

 

A to bude čím dál důležitější vzhledem k novým normám a regulacím.

Přesně tak, evropská směrnice EU 2024/1275 totiž ukládá státům povinnost snížit do roku 2033 spotřebu energie u stávajících budov o 20–22 %. Tedy nejen u novostaveb, ale i u těch, které už stojí. A s tím bude souviset tlak na přísnější normy, revize technických standardů i rostoucí nároky na budoucí vlastníky. Kdo dnes rekonstruuje jen částečně, riskuje, že jeho nemovitost nebude odpovídat požadavkům budoucí regulace – a že ji bude nutné znovu a znovu upravovat.

   

  

Nepřeháníte? Řada lidí považuje 15 let starou stavbu za takřka novostavbu.

To je právě ten omyl, který mnohé při vyjednávání o ceně překvapí. Lidé si často myslí, že dům z roku 2010 je stále „nový“, ale realita je jiná.

 

  

Proto se dnes velmi špatně prodávají velké domy z 90. let a přelomu století: jsou velké, drahé na provoz a pokud nejsou ve výjimečné lokalitě, tak i těžko prodejné.

  

To, co se v roce 2010 bylo považováno za úsporné bydlení, je dnes energetický neefektivní dům. Pasivní standardy, které tehdy byly výjimkou, se dnes stávají novou normou – a za dalších 20 let se podle nich budou měřit i domy rekonstruované dnes.  

Když má dům špatnou dispozici a nízký stavební standard, opravdu se vyplatí jej zbourat?

  

Pokud dům nemá kvalitní konstrukci, dobrou dispozici, je často efektivnější ho zbourat a začít znovu. A pokud nechci bourat z estetických či jiných důvodů, pak se dá jít kompromisní cestou.  Ale pouze když:

  

• - dispozice vyhovují a nejsou předimenzované,

• - nosné konstrukce jsou kvalitní,

• - a úpravy jsou technicky i finančně proveditelné.

Ale musíte počítat s tím, že budete dělat maximum možného, a že to nebude levné. V praxi to znamená vyměnit opravdu všechny rozvody, okna, maximálně zaizolovat podlahy, zdi, stropy, nová střecha, efektivní otopný systém. V podstatě zachováte jen nosné zdi a ty ještě musíte odvlhčit, pokud nejsou dobře provedené hydroizolace.